王某连与潍坊某某房地产有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

山东省安丘市人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁0784民初3447号

原告：王某连，女，1977年3月27日出生，汉族，住济南市市中区。

委托诉讼代理人：赵军，北京冠都律师事务所律师。

被告：潍坊某某房地产有限公司，住所地山东省安丘市。

法定代表人：刘某。

委托诉讼代理人：王开平，安丘天昊法律服务所法律工作者。

原告王某连与被告潍坊某某房地产有限公司（以下简称某某房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2024年5月27日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王某连及其委托诉讼代理人赵军、被告法定代表人刘某及其委托诉讼代理人王开平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某连向本院提出诉讼请求：1.确认《青云名苑订购协议》于2023年12月11日已经解除；2.被告向原告返还购房款1281768.1元及以1281768.1元为基数、以一年期ＬＰＲ（4.35%）为标准、自2023年12月11日起至实际给付之日的资金占用利息。事实和理由：2019年1月29日，原被告双方签订《青云名苑订购协议》。同日，被告出具1281768.10元的收据。但时至起诉之日，被告仍不具备交付房产的条件。时过境迁，原告也已经不再需求订购协议里约定的房产。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百三十三条的规定，原告于2023年12月5日通知解除了《青云名苑订购协议》，被告依法应当返还原告的首付款。为此诉至法院，请求法院保障原告的合法权益。

被告某某房地产辩称，原告所诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告并未向被告交纳购房款，被告也未收到原告的购房款，只是为原告出具了收款收据。从订购协议看，原告交纳的购房款是从安丘市某某有限公司（以下简称某某公司）所欠的工程款转化，原被告签订的是订购协议，还未签署正式的商品房买卖合同。根据协议内容看，涉案房款为1702941元，原告需交清剩余的购房款后再与被告签署正式的商品房买卖合同，被告再将涉案房屋交付原告。若原告执意解除订购协议，涉案款项实际是原告与某某公司之间的工程款纠纷，原告应该向某某公司索要，不应向被告索要。对于涉案的款项与工程款，原告只能用于购买被告的房产，被告才同意抵顶，否则该抵顶无效，因被告与某某公司之间的账务还未结算清楚，故原告要求被告返还购房款无事实和法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及举证、质证情况，本院认定事实如下：2019年1月29日，被告某某房地产与原告王某连签订《青云名苑订购协议》，约定王某连自愿订购某某房地产青云名苑小区20栋15层1502室（建筑面积209.39㎡，价格6260元／平米，房款1310781元）、18楼负**层**号车库（面积37.8㎡，价格7200元／平米，金额272160元）、18楼负**层**号车位（金额272160元），总计1702941元。协议另约定：某某房地产确保在本协议约定的时间内，王某连拥有对订购房屋的优先购买权，未经王某连同意不得将订购房产另行销售，否则视为某某房地产违约，并承担违约责任；建筑面积为房管局预测面积，总价款的计算以正式签订的商品房买卖合同为最终依据；关于交房日期，在签署商品房买卖合同后按相关条款执行；在签署商品房买卖合同后，本协议即告失效。

订购协议签订当日，某某房地产向王某连出具了收据，收据中载明王某连向某某房地产交付案涉房屋、车库及车位款1281768.10元，收款方式为“从公司转入”，并备注为公司工程款顶房款。双方均认可上述购房款系以某某公司欠王某连的工程款抵顶。某某房地产收到该债权后，已经就该债权向某某公司进行了主张，并在本院审理的（2023）鲁0784民初4129号案件中一并进行了认定和处理。在该案审理中，本案案涉债权被纳入了双方资金往来的核算范围，在核算中冲抵了某某房地产返还某某公司的借款。

订购协议签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。2023年12月5日，王某连向某某房地产邮寄通知函，通知函载明：经多次沟通督促，贵公司仍未向王某连告知所购置的房屋、车库、车位是否达到竣工、网签、交付条件，也未提供商品房买卖合同的范本；请贵公司于收到本通知函五日内，向通知人王某连明确所订购的房屋、车库、车位的交付时间，并提供相应的竣工资料、具备网签的手续资料及商品房买卖合同的范本，逾期未告知或提供的，视为贵公司构成根本违约，通知人王某连解除订购协议，并要求贵公司返还所收取的购房款1281768.1元。

某某房地产法定代表人刘某于2023年12月7日与王某连就案涉房产问题通过微信进行了沟通。微信聊天记录中载明，刘某说“今收到通知函一份，因与前期双方协商不一致，现特通知，如确定签商品房买卖合同，请五日内交齐剩余房款并携带签订人相关证件到售楼处办理网签业务”，王某连则坚持要求某某房地产先按照上述通知函的要求告知或提供相应材料。

庭审中原告王某连还提交了购置房产的合同两份，证明因被告的迟迟不交房行为使得案涉订购协议发生情势变更，订立青云名苑的基础条件发生了变化，且原告与被告进行多次重新协商未果，原告已在别处另行购买了房屋，故依据民法典第五百五十三条的规定，以及被告的根本违约行为导致合同目的不能实现，依法应确认订购合同解除。

为查明案件事实，根据原告申请，本院依法调查了案涉房屋及车库、车位的不动产登记情况。经不动产管理部门反馈，查明某某房地产已于2019年1月30日将案涉房屋出售给案外人刘炳妍，并进行了商品房买卖合同登记备案（即预告登记）；案涉车库也已网签，网签购买人为案外人陈晓霜；案涉车位尚未网签备案。被告对该查询结果真实性无异议，但认为相关备案网签行为的目的是防止案涉房产等被其他债权人查封，若原告补齐房款，被告将配合原告就案涉房产进行网签备案。

本院认为，本案的争议焦点是案涉订购协议应否解除、被告应否向原告返还以债权转让方式抵顶的购房款及利息。

1.关于案涉订购协议应否解除的问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”案涉订购协议无论从形式还是内容上均符合上述规定，故该订购协议应系商品房买卖预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，预约合同在特定情形下可转化为本约合同。本案原告虽以债权转让的方式支付了大部分的购房款，但双方一直未约定案涉房产的交付使用条件及日期等商品房买卖合同应当明确的多项主要内容，故案涉订购协议仍系预约合同，未转化为本约合同。根据查明的事实，在案涉订购协议签订后的第二天，某某房地产即就案涉房屋与案外人刘炳妍另行签订了商品房买卖合同，并收取了购房款、进行了预告登记，实际已将案涉房产另行出售给了他人。该行为违反了案涉订购协议的约定，并导致某某房地产不再具备与王某连签订正式商品房买卖合同的条件，致使订购协议的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项的规定，王某连可以要求解除该订购协议。

2.关于应否返还购房款及支付利息的问题。被告某某房地产辩称案涉房款是以案外人某某公司欠原告王某连的工程款抵顶，该项抵顶只在用于购买某某房地产的房产时，某某房地产才予以接受，如果王某连不购买案涉房产，则该抵顶无效。本院已查明，该房款确系以王某连对某某公司的债权所抵顶，但某某房地产接受该债权后，已在起诉某某公司要求返还不当得利一案中对该债权进行了主张，并在核算中冲抵了借款，故某某房地产已向某某公司兑现了该债权。该债权已兑现的法律事实的成立，不受某某公司是否已全部返还某某房地产不当得利款项的影响。故在案涉订购协议解除的情况下，某某房地产应当返还该购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条第一款规定，预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。本案中，被告某某房地产的违约行为导致不能订立本约合同，原告王某连请求其支付利息损失，符合上述规定，本院依法予以支持。王某连依据案涉通知函主张利息起算日为2023年12月11日，但被告未认可该通知函，故该主张有所不当，本院确认利息起算时间为起诉之日。

综上所述，原告王某连的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款、第五百六十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，判决如下：

一、原告王某连与被告潍坊某某房地产有限公司于2019年1月29日签订的《青云名苑订购协议》解除；

二、被告潍坊某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某连返还购房款1281768.1元并支付利息（以1281768.1元为基数，自2024年5月27日起至实际付清之日止，按照一年期贷款市场报价利率标准计算）；

三、驳回原告王某连的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16336元，保全费5000元，由被告潍坊某某房地产有限公司负担。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关执行法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员李进

二〇二四年九月二十七日

书记员卜晓燕